El ratio de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos mensuales que se va en pagar cuotas: la de la hipoteca que quieres pedir más las de todos los préstamos que ya tienes. Es el primer número que mira una entidad cuando estudia tu operación, y el criterio de prudencia más extendido en España es que no supere el 35 %.
No es una nota que te pongan a ojo: es una división, y por eso se puede mover por arriba (ingresos que sí computan) o por abajo (deuda pequeña que pesa mucho). Aquí tienes la fórmula, qué cuenta como ingreso, qué cuenta como deuda y qué hacer si te sales.
Si rellenas el precio de la vivienda, tus ingresos netos y las cuotas que ya pagas, la calculadora estima la cuota de la hipoteca y te devuelve tu ratio con esa cuota ya incluida:
Pon tus ingresos netos y las cuotas que ya pagas. La calculadora te da el ratio y te avisa si te sales del umbral que suelen aceptar los bancos.
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| Año | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|
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Cálculo orientativo y sin valor contractual. Los tipos de ITP, AJD e IVA están revisados a agosto de 2026 y recogen el tipo general y los principales tipos reducidos de cada comunidad, pero cada beneficio fiscal tiene requisitos (renta, edad, empadronamiento, plazos) que hay que comprobar caso a caso. La oferta final de hipoteca depende de la tasación, del scoring y de las condiciones de cada entidad.
PRIME FINANCIAL SERVICES S.L. · Intermediario de crédito inmobiliario no vinculado registrado en el Banco de España con el nº E172.
¿Qué es el ratio de endeudamiento y cómo se calcula?
Se calcula sumando la cuota de la futura hipoteca y las cuotas de tus deudas actuales, dividiendo esa suma entre tus ingresos netos mensuales y multiplicando por cien:
Ratio (%) = (cuota de la hipoteca + resto de cuotas mensuales) ÷ ingresos netos mensuales × 100
Un ejemplo: si entre dos titulares entran 3.000 € netos al mes, la cuota de la hipoteca sería de 800 € y ya se pagan 200 € de un préstamo del coche, el ratio es (800 + 200) ÷ 3.000 × 100 = 33,3 %. Entra dentro del criterio del 35 %, pero justo.
Tres detalles que cambian el resultado: se calcula sobre ingresos netos, no brutos; se suman los ingresos de todos los titulares; y la cuota que entra es la de la hipoteca completa, no lo que crees que puedes pagar. Si aún no sabes qué cuota te correspondería, empieza por cuánto te puede prestar el banco.
¿Qué ingresos cuentan para el ratio de endeudamiento?
Cuentan los ingresos netos, recurrentes y acreditables, no todo lo que entra en la cuenta. Cada entidad tiene su política, pero en la práctica se suelen tratar así:
- Nómina. El neto mensual. Si cobras en catorce pagas, lo habitual es prorratear las extras: neto anual dividido entre doce, lo que sube el ingreso computable frente a mirar una nómina suelta.
- Variables, bonus, comisiones y horas extra. Computan si son estables y demostrables: es habitual que se pida un histórico de varios ejercicios y que no se tomen al 100 %.
- Autónomos. No se suele mirar la facturación, sino el rendimiento neto que declaras, promediado entre varios ejercicios.
- Pensiones vitalicias, como la de jubilación o la incapacidad permanente, computan como ingreso estable.
- Prestaciones con fecha de fin (orfandad, incapacidad temporal, desempleo) se ponderan o se descartan, porque no acompañan a un préstamo a 25 años.
- Alquileres que cobras. Cuentan, pero rara vez al completo: se pide contrato en vigor y que estén declarados en la renta, y es frecuente que solo se compute una parte.
¿Qué deudas se suman al calcular el ratio?
Se suma la cuota mensual de todo lo que ya estás pagando, no el importe pendiente. Entra el préstamo personal, la financiación del coche, el crédito de estudios, las compras a plazos, las tarjetas revolving o con pagos aplazados, las pensiones de alimentos o compensatorias fijadas por sentencia y los avales: si has avalado el préstamo de un familiar, muchas entidades lo computan como deuda tuya, porque respondes de él.
Aquí aparece la CIRBE, la Central de Información de Riesgos del Banco de España: el registro en el que las entidades declaran, a partir de determinados importes, los préstamos, créditos y avales de cada cliente. La entidad la consulta al estudiar tu operación, así que no tiene sentido omitir una deuda en la solicitud. Puedes pedir tu propio informe de la CIRBE al Banco de España de forma gratuita antes de empezar: así sabes lo que van a ver y detectas riesgos ya cancelados que siguen apareciendo.
¿El 35 % es una norma legal?
No. El 35 % no está en ninguna ley: es un criterio de prudencia extendido en el sector, alineado con la recomendación clásica de no destinar más de un tercio de los ingresos netos al pago de deudas. Lo que sí exige la normativa hipotecaria (artículo 11 de la Ley 5/2019) es que la entidad evalúe en profundidad tu solvencia antes de conceder el préstamo, pero no fija ningún porcentaje concreto. Cada entidad define su política interna, y algunas miran además cuánto dinero te queda libre al mes después de pagarlo todo: un 35 % pesa distinto con 2.000 € de ingresos que con 6.000 €.
¿Cómo se lee el ratio? Cuatro perfiles de ejemplo
Los importes son orientativos y sirven para enseñar la mecánica. La cuota de la hipoteca es un supuesto de partida elegido por nosotros: no sale de aplicar ningún tipo de interés de mercado, no es una oferta ni una previsión.
| Perfil | Ingresos netos/mes | Cuotas actuales | Cuota hipoteca (supuesto) | Ratio | Lectura |
|---|---|---|---|---|---|
| Titular único, sin deudas | 2.400 € | 0 € | 620 € | 25,8 % | Cómodo |
| Pareja con préstamo del coche | 4.500 € | 180 € | 1.150 € | 29,6 % | Cómodo |
| Pareja con un préstamo personal | 3.200 € | 250 € | 850 € | 34,4 % | Justo |
| Titular único con coche y tarjeta | 2.800 € | 400 € | 700 € | 39,3 % | Fuera del criterio |
Como referencia de lectura: hasta el 30 % se considera cómodo, entre el 30 % y el 35 % entra pero apretado, y por encima del 35 % muchas entidades dicen que no. Fíjate en el último perfil: no gana poco, pero 400 € de cuotas se comen 14 puntos de ratio.
¿Qué puedo hacer si me salgo del ratio?
Casi siempre se puede corregir, y el orden importa:
- Cancelar la deuda pequeña. Es la palanca más rápida: liquidar un préstamo al que le quedan pocas cuotas saca esa cuota entera del cálculo y el ratio se mueve de inmediato. Con las tarjetas, además de pagar el saldo aplazado conviene cerrar la línea.
- Alargar el plazo. Baja la cuota y por tanto el ratio, pero pagas más intereses en total y el plazo tiene tope: las entidades suelen limitar la edad del titular al vencimiento.
- Sumar un segundo titular. Sus ingresos suman, pero también sus deudas, y responde de la hipoteca entera. No es un trámite: es asumir la deuda.
- Ajustar el precio o subir la entrada. Menos capital financiado es menos cuota. Ojo con vaciar el ahorro: los impuestos y gastos de la compra hay que pagarlos aparte, y los tienes desglosados en la calculadora de gastos de compra de vivienda.
¿Un ratio bajo garantiza que me concedan la hipoteca?
No. El ratio es condición necesaria, no suficiente. Con el mismo 28 %, una entidad puede decir que sí y otra que no, porque también valora el porcentaje que pides sobre el valor de tasación o de compra (el LTV, que la mayoría de entidades limita al 80 % del menor de los dos), el tipo de contrato y la antigüedad, el ahorro que te queda tras la firma, la edad al final del plazo y si figuras en ficheros de impagados. Funciona también al revés: pasarse del 35 % no es un no automático, sino un expediente que hay que presentar bien y llevar a la entidad adecuada. Tienes todos estos números juntos en el simulador de hipotecas.
Si quieres saber cómo queda tu ratio real antes de firmar unas arras, en Hipoteca Prime analizamos tu caso sin coste ni compromiso y te decimos con qué entidades encaja. La decisión de conceder la hipoteca y sus condiciones son siempre de la entidad prestamista: nosotros no la concedemos ni podemos garantizarla. Somos intermediarios de crédito inmobiliario no vinculados, inscritos en el registro del Banco de España con el número E172, con oficina en Plaza Pinto 34, Getafe.
