Como regla general, el banco no pasa de la menor de estas dos cantidades: la que sale de aplicar un 35 % de tus ingresos netos mensuales como cuota máxima, y el 80 % del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos). Se calculan por separado y manda el que dé menos dinero. Lo demás —tu contrato, tu antigüedad, tu historial— pesa en si te la conceden y a qué precio, pero el techo lo marcan esos dos números. La decisión final es siempre de la entidad.
Debajo tienes la calculadora para hacerlo con tus cifras reales; después, la explicación de cada límite.
Pon tus ingresos y tus deudas actuales. Cambia la provincia en el desplegable para que los impuestos sean los de donde vas a comprar.
Calcula cuánto te puede prestar el banco
Tu cuota, tu ratio de endeudamiento y el ahorro que necesitas de verdad, con los impuestos de tu provincia.
🔓 Sin registrarte y sin dejar tu email
Incluir impuestos y gastos de compra
Calculamos el ITP o el IVA de tu provincia, la notaría, el registro, la gestoría y la tasación. Desactívalo si solo quieres ver la cuota.
Impuestos y gastos —
Lo que financias —
Más plazo = cuota más baja, pero pagas más intereses en total.
Opcional. Si lo rellenas, te decimos si el banco te va a decir que sí.
Coche, préstamos, tarjetas. El banco los suma a tu hipoteca.
Opciones avanzadas · tipo de interés, situación personal y gastos
No hace falta que toques nada de aquí: ya está relleno con valores de mercado. Ábrelo solo si quieres afinar.
Casi todas las comunidades bajan el impuesto si vas a vivir en ella.
Opcional. Pon 0 si haces los trámites tú.
La paga siempre el cliente. 250–450 € en piso, más en chalet.
Hoy lo normal es 0 %. Negociable.
Solo el de daños es obligatorio por ley.
Desglose completo: en qué se va cada euro
¿Y si suben o bajan los tipos de interés?
Si con un punto más de Euríbor la cuota te aprieta, mejor saberlo hoy que en la próxima revisión.
Cuadro de amortización año a año
| Año | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|
¿Qué es cada cosa? Explicado en cristiano
- Se descarga al instante, no tienes que esperar ningún correo
- Te lo mandamos también por email con la guía de las 5 claves
- Sin compromiso: si no quieres que te llamemos, no te llamamos
Ya has visto todos los resultados. Esto es solo para llevártelos.
Cálculo orientativo y sin valor contractual. Los tipos de ITP, AJD e IVA están revisados a agosto de 2026 y recogen el tipo general y los principales tipos reducidos de cada comunidad, pero cada beneficio fiscal tiene requisitos (renta, edad, empadronamiento, plazos) que hay que comprobar caso a caso. La oferta final de hipoteca depende de la tasación, del scoring y de las condiciones de cada entidad.
PRIME FINANCIAL SERVICES S.L. · Intermediario de crédito inmobiliario no vinculado registrado en el Banco de España con el nº E172.
¿Cómo se calcula el ratio de endeudamiento del 35 %?
Se suman todas las cuotas mensuales que vas a pagar —la hipoteca nueva más los préstamos que ya tienes— y se dividen entre tus ingresos netos mensuales:
(cuota de la hipoteca + otras cuotas) ÷ ingresos netos mensuales × 100
No hay una norma que fije ese porcentaje: es un criterio de prudencia extendido en el sector, y cada entidad tiene el suyo. En la práctica, la mayoría acepta hasta el 35 %: por debajo del 30 % vas cómodo, entre el 30 % y el 35 % entras pero justo, y por encima del 35 % muchos bancos dicen que no.
- Netos, no brutos. Lo que te llega a la cuenta, no lo que pone el contrato.
- Las extras se prorratean. Con catorce pagas, el banco suele dividir el neto anual entre doce.
- Todas las cuotas restan. El coche financiado, el préstamo personal y las tarjetas aplazadas cuentan. Y el banco las ve: a partir de ciertos importes figuran en la CIRBE, la Central de Información de Riesgos del Banco de España.
¿Cuánto me presta el banco según mis ingresos?
Con un ratio del 35 %, unos ingresos netos de 2.500 € al mes dan una cuota máxima de 875 € y un préstamo orientativo de unos 207.000 € a 30 años. Tres perfiles, con y sin deudas previas:
| Ingresos netos al mes | Cuota máxima (35 %) | Importe orientativo a 30 años | Con 250 € de otras cuotas |
|---|---|---|---|
| 1.800 € | 630 € | ≈ 149.000 € | ≈ 90.000 € |
| 2.500 € | 875 € | ≈ 207.000 € | ≈ 148.000 € |
| 3.500 € | 1.225 € | ≈ 290.000 € | ≈ 231.000 € |
Son importes orientativos, no una oferta ni una preconcesión. Están calculados con un supuesto explícito de trabajo: un tipo de interés del 3 % y un plazo de 30 años. No es un tipo de mercado ni una previsión: es una hipótesis para que se vea el mecanismo; con otro tipo o plazo, los importes cambian.
Fíjate en la última columna: un préstamo del coche de 250 € al mes se lleva casi 60.000 € de capacidad de compra.
¿Qué es el LTV y por qué el banco solo financia el 80 %?
El LTV (loan to value, préstamo sobre valor) es el porcentaje del valor de la vivienda que te presta el banco, y lo habitual es que llegue como máximo al 80 %, calculado sobre el menor de dos importes: el precio que pagas o el valor de la tasación.
El matiz importa. Si compras por 220.000 € y la tasación sale 200.000 €, el banco financia el 80 % de 200.000 €, o sea 160.000 €, y los 60.000 € restantes los pones tú. Por encima del 80 % existe financiación, pero exige un perfil muy sólido, una garantía adicional o un aval, y no todas las entidades la ofrecen.
¿Cuánto ahorro necesito para comprar?
Necesitas el 20 % de entrada más los impuestos y gastos, que van aparte y no se financian con la hipoteca. En segunda mano el grueso lo marca el ITP, y el tipo lo fija cada comunidad autónoma: por ejemplo, un tipo general del 6 % en la Comunidad de Madrid frente al 9 % en la Comunitat Valenciana o en Castilla-La Mancha, mientras que otras comunidades aplican tarifas progresivas por tramos. Además, en muchas hay tipos reducidos o bonificaciones para jóvenes, familia numerosa, familia monoparental o personas con discapacidad, sujetos a requisitos que no son solo el precio. Y ojo con la base: si el valor de referencia de Catastro es superior al precio escriturado, el impuesto se calcula sobre el mayor de los dos. En obra nueva no hay ITP: hay IVA del 10 % (vivienda libre) más AJD, que en Madrid es del 0,75 %.
| Vivienda de 200.000 € en Madrid, segunda mano | Importe |
|---|---|
| Entrada (20 %) | 40.000 € |
| ITP Madrid, tipo general (6 %) | 12.000 € |
| Notaría, registro y gestoría — estimado | entre 1.000 € y 1.700 € |
| Ahorro necesario | unos 53.000 € – 54.000 € |
Ese ITP es el del tipo general. Si la compra es de vivienda habitual, la Comunidad de Madrid aplica una bonificación del 10 % de la cuota, que dejaría el impuesto en unos 10.800 € y el ahorro necesario en torno a 52.000 €; y hay bonificaciones mayores para casos concretos, con requisitos estrictos que conviene comprobar antes de contar con ellos.
El impuesto se calcula con un porcentaje fijado por ley, así que se puede concretar. La notaría, el registro y la gestoría van siempre como horquilla: parten de aranceles oficiales (en una compraventa de 200.000 €, 340,51 € de arancel notarial y 176,90 € de registral, antes de IVA), pero encima van el IVA, los folios y copias y la gestoría, que es de precio libre, y eso depende de cada operación. Puedes afinarlo en la calculadora de gastos de compra de vivienda o, si compras en Madrid, en la calculadora de ITP de Madrid. Suma la tasación: desde la Ley 5/2019, es el gasto de la hipoteca que paga el cliente; los aranceles notariales del préstamo, el registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca los paga el banco.
¿Cómo influyen el plazo y la edad en lo que me prestan?
Alargar el plazo baja la cuota y sube el importe concedido, pero encarece el préstamo porque pagas intereses más años. Con la misma cuota de 875 € y el mismo supuesto del 3 %:
| Plazo | Importe orientativo con 875 € de cuota |
|---|---|
| 20 años | ≈ 157.800 € |
| 25 años | ≈ 184.500 € |
| 30 años | ≈ 207.500 € |
| 35 años | ≈ 227.400 € |
La edad entra aquí: las entidades suelen exigir que el préstamo termine antes de una edad máxima —habitualmente entre los 70 y los 75 años, y cada banco tiene la suya—, así que a partir de los 45 el plazo se acorta solo: a los 50, un tope de 75 deja como mucho 25 años, y eso recorta el importe.
¿Qué mira el banco además de los números?
Con el mismo sueldo y el mismo ahorro, dos personas reciben respuestas distintas, y la diferencia está en la estabilidad:
- Tipo de contrato. Indefinido y fuera de periodo de prueba es la referencia. Temporal o autónomo no cierra la puerta, pero reduce el número de entidades dispuestas.
- Antigüedad. Lo habitual es al menos un año en la empresa actual; un autónomo necesita normalmente dos ejercicios cerrados.
- Ficheros de morosos. Aparecer en un fichero como ASNEF, aunque sea por 60 € de una factura de móvil que discutiste, complica o bloquea la operación en la mayoría de entidades.
- Historial de la cuenta. Los descubiertos recurrentes y las devoluciones de recibos pesan.
- Titulares y avalistas. Un segundo titular suma ingresos y un avalista puede ayudar con un LTV alto, pero asume la deuda entera.
Nada de esto es un semáforo binario: el perfil que un banco rechaza, otro lo aprueba, porque cada entidad tiene su política de riesgos y la revisa periódicamente.
Puedes hacer el cálculo completo —cuota, ratio, LTV, impuestos de tu comunidad y ahorro total— en el simulador de hipotecas. Y si quieres contrastar tu caso concreto, en Hipoteca Prime hacemos un estudio gratuito y sin compromiso: somos intermediarios de crédito inmobiliario no vinculados, inscritos en el registro del Banco de España con el número E172, lo que significa que trabajamos con varias entidades y estamos sujetos a su supervisión. Cuéntanos tu situación y te explicamos con números qué margen tienes y qué entidades encajan mejor con tu perfil; la concesión y las condiciones finales dependen siempre del banco.
