Comprar una vivienda de 200.000 € en España cuesta bastante más que 200.000 €. Los impuestos y los gastos de compraventa se pagan aparte del precio, con dinero ahorrado, y salen en el momento de la firma y en las semanas siguientes. En la mayoría de comunidades, esa compra acaba costando entre unos 213.000 € y unos 225.000 €; en los territorios forales del País Vasco y en Ceuta y Melilla, notablemente menos. Cuánto exactamente depende de dos cosas: la comunidad autónoma donde esté el piso y si es de segunda mano o de obra nueva.
Aquí tienes el desglose completo, partida a partida, con los tipos que la calculadora tiene revisados a 2026 y las horquillas de notaría, registro y gestoría. La calculadora lo aplica a tu caso en cuanto pones el precio y la provincia.
Elige tu provincia en el desplegable. La calculadora aplica su ITP y sus tipos reducidos, y desglosa cada partida por separado.
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Cálculo orientativo y sin valor contractual. Los tipos de ITP, AJD e IVA están revisados a agosto de 2026 y recogen el tipo general y los principales tipos reducidos de cada comunidad, pero cada beneficio fiscal tiene requisitos (renta, edad, empadronamiento, plazos) que hay que comprobar caso a caso. La oferta final de hipoteca depende de la tasación, del scoring y de las condiciones de cada entidad.
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¿Qué gastos hay que pagar al comprar una vivienda?
Los gastos de compra se dividen en dos grupos que conviene no mezclar, porque se comportan de forma muy distinta:
- Impuestos. Son, con diferencia, la partida grande. Están fijados por ley, son exactos y cambian según la comunidad autónoma. En segunda mano se paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). En obra nueva se paga IVA del 10 % más AJD (Actos Jurídicos Documentados).
- Gastos no fiscales. Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, tasación y nota simple. Son la partida pequeña y se dan siempre como horquilla: dependen del número de folios de la escritura, de las copias, del despacho y de la sociedad de tasación.
Hay una tercera partida que mucha gente da por suya y no lo es: la plusvalía municipal (IIVTNU). El sujeto pasivo por ley es el vendedor, aunque comprador y vendedor puedan pactar otra cosa entre ellos.
¿Cuánto se paga de ITP en una vivienda de segunda mano?
Es la partida que más varía dentro de España. Para una vivienda de 200.000 €, el tipo general va del 6 % de Madrid al 10 % de Cataluña entre las comunidades de régimen común más pobladas: por el mismo piso, un comprador en Madrid paga 12.000 € de impuesto y uno en la Comunitat Valenciana paga 18.000 €. 6.000 € de diferencia por cruzar una frontera autonómica.
| Comunidad | Tipo general de ITP | ITP sobre 200.000 € | Gastos no fiscales estimados | Coste total aproximado | % sobre el precio |
|---|---|---|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 6 % | 12.000 € | 1.350 € – 2.050 € | 13.350 € – 14.050 € | 6,7 % – 7,0 % |
| Andalucía | 7 % | 14.000 € | 1.350 € – 2.050 € | 15.350 € – 16.050 € | 7,7 % – 8,0 % |
| Región de Murcia | 7,75 % | 15.500 € | 1.350 € – 2.050 € | 16.850 € – 17.550 € | 8,4 % – 8,8 % |
| Galicia | 8 % | 16.000 € | 1.350 € – 2.050 € | 17.350 € – 18.050 € | 8,7 % – 9,0 % |
| Comunitat Valenciana | 9 % | 18.000 € | 1.350 € – 2.050 € | 19.350 € – 20.050 € | 9,7 % – 10,0 % |
| Cataluña | 10 % (tramo hasta 600.000 €) | 20.000 € | 1.350 € – 2.050 € | 21.350 € – 22.050 € | 10,7 % – 11,0 % |
Fuera de esa horquilla hay casos que bajan mucho la factura: en los territorios forales del País Vasco la vivienda tributa a un tipo sensiblemente más bajo que el general de régimen común, y en Ceuta y Melilla se aplica el tipo estatal del 6 % con una bonificación del 50 % de la cuota.
Dos matices importantes sobre la tabla. El primero: son los tipos generales. Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos para vivienda habitual, jóvenes, familia numerosa, familia monoparental o personas con discapacidad, y la rebaja no es cosmética: en Galicia el tipo joven baja al 3 % y en Andalucía al 3,5 % para viviendas de hasta 150.000 €. En Madrid existe una bonificación general del 10 % de la cuota por vivienda habitual hasta 250.000 € de valor, y una bonificación reforzada para menores de 35 años que compran en municipios pequeños; lo tienes explicado en la calculadora de ITP en Madrid.
El segundo: esos tipos reducidos casi nunca dependen solo del precio. Suelen exigir límites de renta, empadronamiento, ocupar la vivienda en un plazo o no ser titular de otra. Por eso el simulador de hipotecas aplica el tipo y avisa de los requisitos, en vez de dar por hecho que los cumples.
La base de cálculo tampoco es siempre el precio de escritura: se tributa sobre la mayor de dos magnitudes, el precio declarado o el valor de referencia de Catastro.
¿Y si la vivienda es de obra nueva?
En obra nueva no hay ITP: se paga IVA del 10 % —tipo estatal, igual en toda la Península y Baleares— más el AJD de la comunidad. Sale casi siempre más caro que la segunda mano.
| Comunidad | IVA (10 %) sobre 200.000 € | Tipo general de AJD | AJD | Total impuestos |
|---|---|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 20.000 € | 0,75 % | 1.500 € | 21.500 € |
| Andalucía | 20.000 € | 1,2 % | 2.400 € | 22.400 € |
| Comunitat Valenciana | 20.000 € | 1,4 % | 2.800 € | 22.800 € |
| Cataluña | 20.000 € | 1,5 % | 3.000 € | 23.000 € |
Igual que en el ITP, varias comunidades tienen tipos reducidos de AJD cuando la obra nueva es vivienda habitual: la Comunitat Valenciana lo deja en el 0,1 % y Cataluña bonifica la cuota a los compradores jóvenes. Conviene comprobarlo antes de dar por buena la cifra del tipo general.
Tres excepciones que valen dinero. La VPO de régimen especial o de promoción pública tributa al 4 % de IVA (la de régimen general va al 10 %). Los garajes y trasteros que se transmiten junto a la vivienda van al 10 % con un máximo de dos plazas: la tercera y siguientes, al 21 %. Y en Canarias no hay IVA sino IGIC, cuyo tipo general es el 7 %, con posibilidad de tributar al 0 % en la primera entrega de vivienda habitual si se cumplen los requisitos de superficie, valor y renta.
¿Cuánto cuestan la notaría, el registro y la gestoría?
Menos de lo que la gente teme. Los aranceles de notaría y registro están fijados por real decreto (RD 1426/1989 y RD 1427/1989), con una rebaja obligatoria del 5 %: para una compraventa de 200.000 €, el arancel notarial de base son 340,51 € y el registral 176,90 €, antes de IVA. No dependen del despacho que elijas, más allá de un descuento voluntario que el notario puede aplicar. Lo que sube la factura final son los folios, las copias, los conceptos accesorios y el 21 % de IVA, y por eso lo damos como horquilla y no como cifra cerrada:
- Notaría: entre 520 € y 710 €.
- Registro de la Propiedad: entre 230 € y 300 €.
- Gestoría: entre 300 € y 550 € (es precio libre, no hay arancel).
- Tasación: entre 300 € y 450 € (solo si hay hipoteca).
- Nota simple registral: entre 10 € y 30 €.
Son estimaciones, no presupuestos: el importe exacto solo lo sabes cuando el notario, el registro y la gestoría emiten su factura.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca desde la Ley 5/2019?
Casi todos los paga el banco. Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el reparto de la escritura de préstamo dejó de estar en discusión:
| Concepto | Lo paga |
|---|---|
| Tasación de la vivienda | El cliente (única excepción expresa) |
| Notaría de la escritura de préstamo | El banco |
| Inscripción de la hipoteca en el Registro | El banco |
| Gestoría de la hipoteca | El banco |
| AJD de la hipoteca | El banco |
| Copias de la escritura | Quien las pida |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | El vendedor |
Ojo con la confusión más habitual: hipoteca y compraventa son dos escrituras distintas. El banco paga la suya; la de compraventa —notaría, registro y gestoría del piso— la paga el comprador.
¿Se pueden financiar los gastos de compra con la hipoteca?
No, salvo casos excepcionales. Este es el error más caro que se comete al comprar. La financiación habitual llega hasta el 80 % de la menor de dos cifras: el precio de compra o el valor de tasación. El 20 % restante y los gastos salen del ahorro del comprador.
Traducido a la vivienda de 200.000 € en Andalucía: 40.000 € de entrada más unos 15.350 € – 16.050 € de gastos. Hacen falta cerca de 56.000 € ahorrados, no 40.000 €. Quien calcula solo la entrada llega a la firma con un agujero de unos 15.000 €, y ese descubrimiento suele producirse con la reserva ya pagada.
La regla práctica es sumar al 20 % de entrada entre un 7 % y un 13 % del precio en impuestos y gastos: la parte baja de esa horquilla corresponde a la segunda mano en comunidades con ITP bajo y la parte alta, a la obra nueva. La calculadora de cuánto te puede prestar el banco estima tu financiación con tus ingresos y tus deudas.
Las cifras de esta página son orientativas, están calculadas sobre supuestos tipo y no constituyen asesoramiento fiscal ni sustituyen a un estudio de tu caso. Si quieres el número de tu compra —impuestos de tu comunidad, tipos reducidos a los que puedas acceder y ahorro necesario—, en Hipoteca Prime hacemos un estudio gratuito y sin compromiso. Somos intermediarios de crédito inmobiliario no vinculados, registrados en el Banco de España con el número E172, con oficina en Plaza Pinto 34, Getafe.
