«Te dejo el tipo en el 2,80 % si me traes la nómina, el seguro de vida, el de hogar y la alarma.» Suena a favor. Y a veces lo es. Pero en una hipoteca bonificada el ahorro está en el escaparate y el coste está en la letra pequeña, así que conviene hacer la cuenta completa antes de decir que sí.
En resumen: una hipoteca bonificada es aquella en la que el banco te rebaja el tipo de interés a cambio de que contrates productos suyos (nómina, seguros, tarjetas, alarma, plan de pensiones). La rebaja es real, pero también lo es el coste anual de esos productos. La forma correcta de decidir es comparar el ahorro en la cuota con el sobrecoste de contratarlos en el banco en lugar de en el mercado libre. Muchas veces la diferencia es mucho menor de lo que parece, y a veces es negativa.
Te explico cómo funciona, qué te van a pedir, cómo se hace el cálculo con números reales y qué pasa si un año dejas de cumplir una de las condiciones.
Qué es una hipoteca bonificada y cómo funciona
En una hipoteca bonificada el banco parte de un tipo de interés «sin bonificar» —el que te aplicaría si no contratas nada— y va descontando décimas por cada producto que contratas. En una hipoteca variable esas décimas se restan del diferencial que se suma al Euríbor; en una hipoteca fija se restan directamente del tipo.
Lo importante es entender que la bonificación no es un regalo: es un descuento condicionado. El banco te cobra menos por el dinero porque gana por otro lado. Y mientras cumplas, mantiene el descuento; el día que dejas de cumplir, lo retira.
Los productos que te van a pedir en una hipoteca bonificada
El paquete de una hipoteca bonificada cambia de un banco a otro, pero el menú es casi siempre el mismo:
- Domiciliar la nómina (o unos ingresos mínimos mensuales). Es la más habitual y, en general, la más inofensiva.
- Seguro de daños del hogar. Lo vas a necesitar sí o sí, así que aquí lo que se compara es precio, no necesidad.
- Seguro de vida vinculado al préstamo. Suele ser el producto más caro de todo el paquete.
- Tarjeta de crédito con un gasto mínimo anual.
- Plan de pensiones con aportación periódica.
- Alarma, seguro de protección de pagos o productos de inversión, según entidad.
Cada uno de ellos suele valer entre una y dos décimas de punto. Con tres o cuatro productos es fácil llegar a media horquilla de bonificación… y también a varios cientos de euros al año en primas.
La cuenta que el banco no te hace
El error clásico al valorar una hipoteca bonificada es comparar la cuota bonificada con la cuota sin bonificar y quedarse ahí. La comparación correcta tiene tres pasos:
- 1. Calcula el ahorro anual real en la cuota gracias a la bonificación.
- 2. Suma lo que te cuestan los productos al año en el banco.
- 3. Réstale lo que te costarían esos mismos productos contratados por libre (el seguro de hogar lo ibas a pagar igual). Lo que queda es el sobrecoste, y ese es el número que hay que comparar con el ahorro.
Y sobre todo: compara siempre por TAE y no por TIN. La TAE incorpora comisiones y gastos asociados y es lo único que permite poner dos ofertas en igualdad de condiciones.
Ejemplo con números: 200.000 € a 25 años
Supongamos una hipoteca fija de 200.000 € a 25 años, con un tipo del 3,20 % sin bonificar y del 2,80 % con todas las bonificaciones aplicadas. Son cifras inventadas para hacer el ejercicio: no son una oferta, no corresponden a ninguna entidad y no incluyen comisiones ni gastos. Cuando compares ofertas reales, el dato que manda es la TAE:
| Concepto | Sin bonificar | Hipoteca bonificada |
|---|---|---|
| Tipo de interés | 3,20 % | 2,80 % |
| Cuota mensual | ≈ 969 € | ≈ 928 € |
| Ahorro anual en cuota | — | ≈ 499 € |
| Sobrecoste anual de los productos | 0 € | ≈ 740 € |
| Resultado real al año | — | ≈ −241 € |
¿De dónde sale ese sobrecoste? De pagar el seguro de hogar del banco a 320 € cuando fuera cuesta 180 €, el de vida a 380 € cuando fuera cuesta 200 €, y una alarma de 420 € al año que no habrías contratado. Total: 740 € de más para ahorrar 499 €. La hipoteca bonificada parecía mejor y cuesta 241 € más al año.
Cambia una sola variable —que el seguro de vida del banco sea competitivo, o que la bonificación sea de 0,80 puntos en lugar de 0,40— y el resultado se da la vuelta. Por eso no hay una respuesta universal: hay que calcularlo caso por caso. Si no quieres hacer tú los números, solicita tu estudio financiero gratuito y te decimos si esa bonificación te compensa.
Qué dice la ley sobre las vinculaciones
Frente a una hipoteca bonificada tienes más derechos de los que crees. Como recoge el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, la venta vinculada —obligarte a contratar productos para darte el préstamo— está prohibida con carácter general, salvo que la entidad demuestre un beneficio claro para el cliente. Lo que sí es legal es la venta combinada: ofrecerte mejores condiciones si contratas, dejándote también la opción sin productos.
De ahí se derivan tres cosas muy prácticas: el banco debe enseñarte también la oferta sin bonificaciones, debe desglosarte el coste de cada producto en la información precontractual (la FEIN, que es la ficha con la oferta vinculante y todas las condiciones, y la ficha de advertencias), y en los seguros que te exija debe aceptar pólizas alternativas equivalentes, sin empeorarte las condiciones del préstamo ni cobrarte por revisarlas.
Ojo a un matiz que se confunde mucho. El banco sí puede exigirte un seguro de daños sobre la vivienda y una póliza que garantice el pago del préstamo; lo que no puede es obligarte a contratarlos con él. Y en los productos que solo te bonifican, puedes traer el tuyo, pero entonces es legítimo que pierdas esa bonificación concreta.
Qué pasa si dejas de cumplir una bonificación
Esta es la pregunta que casi nadie hace en la oficina sobre su hipoteca bonificada, y la que más disgustos da después. Lo habitual es que el contrato prevea que, si dejas de cumplir una condición, pierdes esa parte de la bonificación y el tipo sube en la siguiente revisión.
Antes de firmar una hipoteca bonificada, comprueba en la escritura: cada cuánto se revisa el cumplimiento, cuántas décimas pierdes por cada producto, si la pérdida es proporcional o de golpe, y si puedes recuperar la bonificación al volver a cumplir. Cambiar de trabajo, quedarte sin nómina domiciliada unos meses o cancelar un seguro puede encarecerte la cuota durante años.
Cuándo compensa y cuándo no
Compensa cuando la bonificación es amplia, cuando los productos que te piden son los que ya ibas a contratar de todas formas y cuando las primas del banco son competitivas. También cuando la nómina y la cuenta son la única exigencia: ahí el «coste» es prácticamente cero.
No compensa cuando el paquete incluye productos que no necesitas, cuando las primas suben cada año sin control o cuando el descuento se logra a base de amarrarte a cinco contratos distintos. Y ojo con un detalle: los seguros suelen encarecerse con la edad, así que una hipoteca bonificada que hoy sale rentable puede dejar de serlo en diez años. Todo esto es negociable, y aquí tienes cómo plantearlo: 9 claves para negociar la hipoteca.
Seis preguntas antes de firmar una hipoteca bonificada
Llévalas apuntadas a la oficina. Si el banco responde con claridad a las seis, la oferta es transparente; si esquiva alguna, ya sabes dónde mirar:
- ¿Cuál es el tipo sin ninguna bonificación? Es tu punto de partida y tienen que dártelo.
- ¿Cuántas décimas aporta cada producto por separado? No vale el paquete cerrado.
- ¿Cuánto cuesta cada producto al año? Con la prima concreta, no con un «es muy poquito».
- ¿Puedo aportar mis propias pólizas? En los seguros, la respuesta correcta es sí.
- ¿Cada cuánto se comprueba que cumplo y qué pasa exactamente si un mes no lo hago?
- ¿Las primas están garantizadas o pueden subir cada año sin límite?
Un apunte final: hay bonificaciones que no van por productos, sino por el propio inmueble, como ocurre con la hipoteca verde. Esas tienen una ventaja clara: no te cuestan una prima anual, porque te descuentan por algo que ya tienes. Otra cosa es cuánto descuentan, que suele ser poco.
Que te salgan las cuentas, no el discurso
Una hipoteca bonificada bien elegida es una gran hipoteca. Mal elegida es la misma hipoteca con cuatro recibos más. La diferencia está en hacer el cálculo completo antes de firmar, no después.
En Hipoteca Prime comparamos por TAE la oferta bonificada y la no bonificada de varias entidades, valoramos el coste real de cada vinculación y te decimos con números cuál te conviene. El estudio financiero previo es gratis y sin compromiso; y si decides que gestionemos tu hipoteca, te acompañamos hasta la firma. Mándanos tu oferta y le hacemos la cuenta de verdad.
