Introducción
Firmar una hipoteca para tu vivienda es una decisión muy importante —y no solo por la cuota mensual—. También es clave entender los impuestos de una hipoteca, uno de los costes que muchas personas no anticipan correctamente.
En esta guía práctica te ayudamos a identificar cuáles son esos impuestos de una hipoteca, cuánto pueden costar y cómo prepararte financieramente antes de dar ese paso tan relevante.
¿Qué impuestos de una hipoteca afectan al contrato?
Cuando contratas una hipoteca, no solo firmarás un préstamo con una entidad, sino que tendrás que afrontar, además, una serie de impuestos de una hipoteca que gravan la operación. Entre los más relevantes están:
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos. En el caso de hipoteca, al formalizarse mediante escritura pública, está sujeto a este impuesto. Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, este impuesto lo asume en la mayoría de los casos la entidad financiera, pero es importante confirmarlo en cada operación.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Solo se aplica si compras una vivienda nueva. En este caso, el tipo general es del 10% sobre el precio de compra.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Se aplica en la compra de viviendas de segunda mano. El tipo varía según la comunidad autónoma y otros factores y puede oscilar entre el 6% y el 10%.
Además de estos, en determinadas operaciones también puede aplicarse:
- IAJD sobre responsabilidad hipotecaria: en algunas comunidades, el impuesto se calcula sobre el capital total garantizado, que incluye el importe del préstamo, los intereses y otros posibles gastos.
¿Cuánto cuestan los impuestos de una hipoteca?
El coste total dependerá de múltiples factores: si la vivienda es nueva o usada, si la operación está sujeta a IVA o ITP, el valor del inmueble y la comunidad autónoma en la que se encuentra. A modo orientativo:
- Una vivienda nueva de 200.000€ puede implicar 20.000€ en IVA y entre 1.000€ y 3.000€ adicionales en IAJD, impuestos habituales de una hipoteca.
- En una vivienda usada, el ITP puede suponer entre 12.000€ y 20.000€, dependiendo del tipo impositivo aplicado en tu comunidad.
Estos importes son significativos y deben ser tenidos en cuenta en tu planificación financiera. Es habitual que el banco financie hasta el 80% del valor de compraventa o tasación, por lo que necesitarás contar con ahorros para cubrir el 20% restante más los impuestos de una hipoteca y otros gastos.
Otros gastos relacionados con la firma de una hipoteca
Aunque no son impuestos de una hipoteca, existen costes adicionales que suelen acompañar a la contratación de un préstamo:
- Gastos de notaría
- Registro de la propiedad
- Gestoría
- Tasación de la vivienda
Algunos de estos gastos también han sido modificados por la legislación vigente, que ahora obliga a los bancos a asumir ciertos costes.
Esto es lo que dice el Banco de España sobre los gastos.
Cómo prepararte correctamente para los impuestos de una hipoteca
- Infórmate bien: consulta las normativas de tu comunidad autónoma para conocer los tipos aplicables de ITP o IAJD, impuestos básicos de una hipoteca.
- Calcula el coste total real: suma no solo el precio de la vivienda, sino también los impuestos de una hipoteca y los gastos asociados.
- Ahorra con previsión: prepara un colchón económico para cubrir el 20% no financiado por el banco y todos los gastos derivados.
- Solicita un desglose detallado al banco o a tu broker hipotecario: asegúrate de saber qué impuestos y costes asume cada parte.
- Compara viviendas nuevas y usadas: más allá del precio de venta, los impuestos de una hipoteca asociados pueden marcar una gran diferencia en el coste final.
- Consulta con un profesional: un asesor especializado puede ayudarte a calcular los impuestos de una hipoteca con precisión y evitarte sorpresas desagradables.
¿Qué impuestos de una hipoteca asume el banco y cuáles el cliente?
Desde la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, muchas entidades han asumido el coste del IAJD, así como los gastos de notaría, registro y gestoría. No obstante, el comprador sigue siendo responsable del IVA o ITP, así como de la tasación del inmueble.
Conviene revisar el desglose de gastos en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que te entregará el banco antes de la firma. Este documento recoge todas las condiciones del préstamo, incluidos los gastos e impuestos de una hipoteca.
Conclusión
Los impuestos de una hipoteca son una parte fundamental del coste total de comprar una vivienda. Conocerlos con antelación te permitirá organizar mejor tu presupuesto, evitar sustos y negociar con más seguridad.
En Hipoteca Prime te ayudamos a calcular todos los gastos asociados a tu operación hipotecaria, incluyendo los impuestos de una hipoteca.
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