La sorpresa que aparece cuando creías que “lo caro ya era la entrada”
Marina y Raúl encontraron su piso. Precio cerrado, arras firmadas y la ilusión por las nubes. Tenían controlada la entrada, la hipoteca, los gastos de notaría… y entonces alguien les dijo:
“Te falta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales”.
Lo apuntaron. Pero lo inesperado vino después: al calcularlo, les salía más alto de lo que pensaban, aunque habían negociado bien el precio. ¿Por qué?
Por una palabra que cada vez pesa más en los impuestos de compraventa: valor de referencia.
En esta guía vas a entender, sin rodeos, qué es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuándo se paga, cómo se calcula y qué errores típicos te pueden costar dinero.
Qué es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) forma parte del impuesto “ITPAJD” (Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), un tributo indirecto que grava, entre otras cosas, las transmisiones patrimoniales onerosas (compraventas, por ejemplo).
En la práctica inmobiliaria, cuando la gente habla de “pagar el ITP”, casi siempre se refiere a esto:
- Compra de vivienda de segunda mano (no nueva)
- Operación entre particulares (o transmisión sujeta a ITP)
Cuándo se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en una vivienda
Regla simple (para no liarte):
- Vivienda nueva: normalmente paga IVA (no ITP)
- Vivienda de segunda mano: normalmente paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Esto es clave para tu presupuesto: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales puede ser uno de los mayores pagos “de golpe” el día de la compra, y no suele estar financiado por la hipoteca.
Esto es lo que dice la Agencia Tributaria al respecto.
Quién paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
En una compraventa de vivienda de segunda mano, lo habitual es:
- Comprador: paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Parece obvio, pero evita malentendidos: muchas parejas calculan la entrada y la hipoteca… y el ITP aparece como “un extra” que nadie había metido en la cuenta.
Cómo se calcula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Aquí está el punto donde más gente se equivoca: la base sobre la que se aplica el impuesto.
Desde 2022, para muchos hechos imponibles inmobiliarios, se tiene en cuenta el valor de referencia como base imponible, salvo que el precio pactado sea superior (en cuyo caso se toma el mayor).
Esto lo explican administraciones tributarias autonómicas y el propio Catastro: el valor de referencia sirve para determinar la base imponible de ITPAJD, y se publica en la Sede del Catastro.
En lenguaje sencillo:
- Si el Precio es mayor que el Valor de referencia, tributas por el Precio
- Si el Valor de referencia es mayor que el Precio, tributas por el Valor de referencia
Esto es lo que sorprende a mucha gente: puedes comprar “barato” y aun así pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por un valor superior.
Ejemplo didáctico (con tipo hipotético)
Imagina:
- Precio de compra: 180.000 €
- Valor de referencia: 200.000 €
La base imponible sería 200.000 € (por ser mayor).
Nota importante: el tipo (porcentaje) del ITP varía según la Comunidad Autónoma y puede haber tipos reducidos según circunstancias. No uses un porcentaje “de memoria”.
El tipo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales depende de tu Comunidad Autónoma
Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, así que:
- Tipo General: varía por Comunidad
- Tipos Reducidos: pueden existir (por ejemplo, para vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas, discapacidad, VPO…), pero cambian según territorio y requisitos
En esta guía no te damos una tabla cerrada porque sería fácil cometer un error si una Comunidad actualiza tipos o condiciones. La forma segura es confirmarlo en la sede tributaria de tu Comunidad antes de firmar.
Plazo para pagar y presentar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
El plazo habitual que verás en normativa y guías autonómicas es:
- 30 días hábiles desde que se formaliza el acto o contrato (normalmente desde la fecha de la escritura)
Por ejemplo, la Comunidad de Madrid lo indica expresamente y aclara que no cuentan sábados, domingos ni festivos. Las instrucciones del modelo también recogen ese plazo de 30 días hábiles.
Consejo práctico:
- No lo dejes para el último día. Si te falta un documento o hay un festivo en medio, puedes acabar con recargos innecesarios.
Cómo se presenta: el modelo 600
En la mayoría de compraventas de vivienda usada, la autoliquidación se realiza con el modelo 600.
- El modelo 600 es el oficial para autoliquidar ITPAJD (en sus distintas modalidades).
- La presentación se gestiona por las Comunidades Autónomas, que suelen permitir tramitación online o presencial.
Qué suele hacer falta (varía por Comunidad, pero normalmente):
- Escritura (o contrato)
- Identificación de comprador y vendedor
- Justificante del pago, si procede
- Datos del inmueble (referencia catastral, etc.)
Errores típicos que hacen pagar más (o te complican la vida)
Si solo memorizas 4 cosas de este artículo, que sean estas:
- Olvidar el valor de referencia y calcular solo sobre el precio
- Usar un porcentaje “promedio” sin verificar tu Comunidad (los tipos varían)
- Pasarte del plazo de 30 días hábiles y comerte recargos
- No guardar justificantes y documentación (luego hacen falta para trámites, registros o revisiones)
Cómo prepararte antes de firmar para que el ITP no te descuadre
Aquí va la parte más útil (y la que más tranquilidad da):
- Consultar el valor de referencia del inmueble antes de cerrar números
- Confirmar el tipo aplicable en tu Comunidad Autónoma
- Reservar presupuesto específico para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
- Planificar el plazo de 30 días hábiles y la documentación necesaria
Y si además estás calculando cuánto podrás pagar al mes con la hipoteca, te puede ayudar simular escenarios de cuota para no ir justo desde el inicio: simula tu cuota aquí
Para resumir
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales no es un detalle menor: puede ser el gasto más grande después de la entrada. Para evitar sustos, lo importante es saber si tu compra paga ITP, entender que la base puede venir marcada por el valor de referencia (si es superior al precio), respetar el plazo de 30 días hábiles y presentar correctamente el modelo 600.
Si quieres, cuéntanos tu caso y te ayudamos a estimar el coste con seguridad y a preparar el presupuesto real de la compra (incluido ITP) para que firmes sin sorpresas.
