Encuentras el piso, miras el precio y haces la cuenta rápida: «con la entrada del 20 % lo tengo». Y ahí está la trampa. El precio del anuncio nunca es lo que sale de tu cuenta corriente, porque los gastos de comprar una vivienda van aparte y el banco no los financia.
En resumen: además del precio necesitas ahorro para dos cosas. La primera es la entrada, en torno al 20 %, porque los bancos suelen financiar hasta el 80 % del menor valor entre precio y tasación. La segunda son los gastos de comprar una vivienda, que se mueven entre el 7 % y el 12 % del precio según la comunidad autónoma: impuestos (el ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si es de segunda mano; IVA más AJD, Actos Jurídicos Documentados, si es obra nueva), notaría y registro de la compraventa, gestoría y tasación. Como referencia práctica: para un piso de 200.000 € necesitas tener ahorrados entre 54.000 € y 62.000 €.
Te desgloso partida por partida cuánto necesitas de verdad en 2026, con un ejemplo completo al final para que veas el número redondo.
Cuánto ahorro necesitas realmente
La regla que uso con todos los clientes es sencilla: ahorro ≈ 27-32 % del precio de la vivienda. Sale de sumar dos bloques que no tienen nada que ver entre sí:
- La entrada: en torno al 20 %. No es un capricho del banco. Las entidades financian habitualmente hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y el de tasación, así que ese 20 % restante lo pones tú.
- Los gastos de comprar una vivienda: entre el 7 % y el 12 %. Impuestos y trámites. Este dinero no se financia y hay que tenerlo líquido el día de la firma.
Si tu ahorro está justo, no descartes la compra sin estudiar bien todas tus opciones de financiación. Y para saber qué cuota aguanta tu bolsillo, aquí lo tienes calculado: cuánto puedo pagar de hipoteca según mi sueldo.
Los impuestos: la partida más grande, y depende de dónde compres
De todos los gastos de comprar una vivienda, los impuestos son con diferencia el mordisco mayor. Y son también los que más varían, porque cambian según el tipo de vivienda y según dónde compres:
- Vivienda de segunda mano → ITP. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales lo gestiona cada comunidad autónoma, así que el tipo varía: en la mayoría se mueve entre el 6 % y el 10 % del precio escriturado. Muchas comunidades aplican tipos reducidos a jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad: comprueba siempre si encajas.
- Obra nueva → IVA + AJD. Aquí pagas un IVA del 10 % sobre el precio, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la compraventa, que también fija cada comunidad y suele situarse entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Dos avisos que evitan sustos. Uno: el impuesto se calcula sobre el valor de referencia de Catastro cuando este es superior al precio pactado, así que puede salir más alto de lo que esperabas. Y dos: se paga en las semanas siguientes a la firma, no el mismo día, pero el dinero tiene que estar reservado.
Notaría, Registro y gestoría: quién paga qué desde 2019
Aquí se concentra la confusión más extendida sobre los gastos de comprar una vivienda, porque en la misma mañana se firman dos escrituras distintas y cada una tiene su reparto de costes:
- La compraventa. En la práctica se pacta casi siempre que el comprador asuma la notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la gestoría. Conviene saberlo: si no se pacta nada, el artículo 1455 del Código Civil deja los gastos de otorgamiento de la escritura a cargo del vendedor, y solo la primera copia y los posteriores a cargo del comprador. Los aranceles están regulados y dependen del importe del inmueble.
- La hipoteca. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el banco asume notaría, registro, gestoría e impuesto de la escritura del préstamo. Al cliente solo le corresponde la tasación, tal y como recoge el Banco de España.
Traducido: de los gastos de comprar una vivienda, la parte hipotecaria hoy es pequeña. Lo caro es comprar, no financiar.
La tasación y otros gastos previos
La tasación de la vivienda es uno de los pocos gastos de comprar una vivienda que corren a cuenta del cliente dentro de la parte hipotecaria, y suele costar entre 300 y 500 €. Es tuya: tienes derecho a una copia y a llevártela a otra entidad, que debe aceptarla si está hecha por tasador homologado y no ha caducado.
A ello se suele sumar la nota simple del Registro para comprobar cargas (unos pocos euros) y, si la operación se cierra a través de agencia, los honorarios de intermediación inmobiliaria, que en España paga habitualmente el vendedor. Si vas a dar señal, ojo con el contrato de arras: es dinero real que adelantas y que se pierde si te echas atrás.
Ejemplo: comprar un piso de 200.000 € en 2026
Estos son los gastos de comprar una vivienda en un caso concreto: un piso de segunda mano de 200.000 € con una hipoteca del 80 %. Son números orientativos, pero muy cercanos a lo que vemos cada semana:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Entrada (20 % del precio) | 40.000 € |
| ITP (ejemplo con tipo del 6 %) | 12.000 € |
| Notaría de la compraventa | ≈ 800 € |
| Registro de la Propiedad | ≈ 500 € |
| Gestoría | ≈ 350 € |
| Tasación | ≈ 400 € |
| Total de gastos (sin entrada) | ≈ 14.050 € |
| Ahorro necesario total | ≈ 54.050 € |
Esos 14.050 € son un 7 % del precio. Con un ITP del 10 % en lugar del 6 %, los mismos gastos de comprar una vivienda se van a unos 22.000 € (un 11 %) y el ahorro necesario supera los 62.000 €. Misma casa, mismo precio, 8.000 € de diferencia solo por la comunidad autónoma. Por eso nunca damos un porcentaje único: hay que calcularlo con tu caso concreto.
Gastos de comprar una vivienda que casi nadie presupuesta
Cuando ya tienes las llaves aparece la segunda ronda de gastos de comprar una vivienda, y conviene no gastarse hasta el último euro en la firma:
- Seguro de daños del inmueble, exigible al contratar la hipoteca.
- Suministros: altas o cambios de titularidad de luz, agua y gas.
- Reforma y muebles, la partida que más se dispara.
- Mudanza y, si te has adelantado, algún mes de doble gasto con el alquiler.
- IBI, tasa de basuras y comunidad, que se prorratean con el vendedor y siguen llegando cada año.
- Derramas pendientes de la comunidad de propietarios: pídelas por escrito antes de firmar.
Cómo reducir los gastos de comprar una vivienda
Los gastos de comprar una vivienda se pueden recortar bastante si se hacen bien tres cosas. Primera, comprobar si te aplica un tipo reducido de ITP; en algunas comunidades la rebaja para menores de 35 años es de varios miles de euros. Segunda, negociar la hipoteca en serio: la comisión de apertura y las vinculaciones son negociables, y ahí hay dinero. Y tercera, no aceptar el primer seguro que te ofrezcan por defecto.
Lo que no recomiendo es financiar los gastos con un préstamo personal para «llegar» a la compra: encarece la operación y empeora tu perfil justo cuando el banco está estudiando tu solvencia.
¿Se pueden financiar los gastos con la hipoteca?
Es la pregunta que más me hacen sobre los gastos de comprar una vivienda, y merece una respuesta honesta: por norma general, no. La hipoteca financia la compra del inmueble, no los gastos asociados. Existen hipotecas que llegan al 90 % o al 100 % del valor, pero suelen estar reservadas a perfiles muy concretos —viviendas de la propia cartera del banco, avalistas, funcionarios o programas públicos de aval— y casi siempre se pagan con un tipo de interés algo peor.
Dicho de otra forma: sí existen atajos, pero no son gratis. Antes de dar por hecho que te concederán el 100 %, solicita tu estudio financiero gratuito: te decimos en qué supuesto encajas y cuánto te costaría de verdad frente a esperar unos meses más ahorrando. En una hipoteca a 25 o 30 años, unas décimas de más en el tipo pesan mucho más que el alivio de hoy.
Haz los números antes de enamorarte de un piso
La mayoría de compras que se caen no se caen por el precio: se caen porque nadie hizo bien la cuenta de los gastos de comprar una vivienda al principio. En Hipoteca Prime te calculamos el ahorro exacto que necesitas según tu comunidad autónoma y el tipo de vivienda, y buscamos la financiación que mejor encaje con tu perfil.
El estudio financiero previo es gratis y sin compromiso; y si decides que gestionemos tu hipoteca, te acompañamos hasta la firma. Cuéntanos qué quieres comprar y te damos el número real.
